「離婚して家を売ることになったけどタイミングが分からない・・・」
「相手と揉めずに売却をしたい・・・」
離婚をきっかけに家を売る際、このような悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。もし、離婚後の売却をスムーズに進めたいなら、まずは、不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産会社は、過去の事例をもとに、各家庭の事情に合った売却プランやアドバイスをしてくれるため、売却活動もしやすくなります。
この記事では、離婚して家を売るタイミングやポイント、売却方法について詳しく解説します。
事例：離婚して家を売るタイミングに悩むケース
AさんとBさんは10年間の結婚生活の後、離婚することになりました。2人は結婚当初に共同名義で家を購入し、今もその家に住んでいます。しかし、離婚後は、どちらもその家に住み続ける予定はなく、売却を検討することになりました。
Aさんは「家の価値が上がるかもしれないから少し待った方が良いのでは？」と考えていますが、Bさんは「早く売却して新しい生活を始めたい」と焦っています。
家を売るタイミングについて2人の意見が対立してしまいますが、共同名義なので片方の意見だけで売却することはできません。その後、一向に話が進まず、2人とも困っていました。
回答：離婚後の生活を考慮し家を早めに売るのが一般的
離婚後の家の売却については、タイミングが重要です。一般的には、離婚が成立してすぐに売却するほうが良いとされています。なぜなら、離婚後に新しい生活を始めるため、早めに資金を確保する必要があるからです。
また、家を共同で所有し続けることは、維持費や固定資産税などの負担を分担することになり、トラブルを引き起こす原因にもなります。
Aさんのように「家の価値が上がるかもしれない」と考える方もいますが、不動産市場は常に変動しますしているため、必ずしも高く売れるとは限りません。また、売却を遅らせることで、維持費や税金の負担が増えるリスクがあります。
住宅を売却すべきタイミングを素人が判断するのは困難なため、できる限り現在の不動産市場を把握している専門家に相談するのがおすすめです。さらに、売却する際にはお互いの同意を得て、しっかりと契約内容を確認し、トラブルを避けるために契約しておくことが大切です。
離婚によって家を売ることになったら？
離婚が決まり、夫婦が今の住居に住み続けない場合は、すぐに家を売却するのが一般的です。
家を売ることにより、売却代金を住宅ローンの返済に充てることが可能です。また、現金化して財産分与しやすいなどのメリットもあります。
しかし、実際に売却を進める際には、売却のタイミングや住宅ローンの残債、名義の問題など、さまざまな課題に直面することが多いため注意しましょう。そうしたトラブルを避けるためにも、不動産や法律のプロに相談することが大切です。
離婚で家を売るタイミングは？
家を売るタイミングは、「離婚前に売るか」と「離婚後に売るか」という2つの選択肢があります。それぞれのタイミングにメリットとデメリットがあるため、最適な選択肢は夫婦の状況によって変わります。
適切なタイミングを理解することで、自分たちに合った最適な売却のタイミングを見つけられるでしょう。ここでは、離婚で家を売るタイミングについて解説します。
離婚前に売る
家の売却益を離婚前に分け合うと、贈与税が課される可能性があるため、あまり推奨できません。贈与税は、財産を無償で譲り渡す際にかかる税金で、税率は最大55%です。財産分与において片方が相手に無償で財産を譲ったとみなされた場合に発生します。
例えば、家が一方の名義になっている場合、その家を売って得た利益を分けると、家を持たない方が贈与を受けたと判断されることがあります。そのため、売却後の利益を分ける際に贈与税が課され、思わぬ税負担が発生する可能性が高くなります。
基本的には、離婚後に家を売却して財産分与を行うほうが、贈与税が発生せずに金銭的な負担もなくなります。しかし、相手との関係や手続きの煩わしさを考慮し、離婚前に売却しなければいけない場合もあるでしょう。その際には、贈与税などのリスクを理解した上で、慎重に判断することが大切です。
離婚後に売る
離婚後に家を売却する場合は、新居への引っ越しや名義変更など、離婚関連の手続きが終わった状態で売却活動を進めるため、落ち着いて売却活動に専念できるメリットがあります。
しかし、売却活動が年をまたぐと、売却初年度の固定資産税の支払いが必要になり、元の所有者である売主に1年分の支払い義務が発生するため、注意が必要です。また、売却が完了するまでは相手との連絡が必要な場面も出てくるため、離婚後のやり取りが負担に感じることもあるでしょう。
離婚で家を売る方法
離婚時に家を売る方法としては、仲介と買取の2つがあります。どちらの方法が最適かは家庭の状況によって異なるため、事前に話し合いをして決定することが重要です。ここでは、離婚で家を売る方法について解説します。
仲介
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、取引を成立させる方法です。この場合、売主は不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。媒介契約には3種類あり、それぞれ契約期間や特徴が異なります。以下に3種類の契約内容についてまとめたのでご参照ください。
| 媒介契約の種類 | 特徴 |
| 一般媒介契約 | 複数の不動産会社に依頼できる。レインズへの登録義務はなく、報告義務も定められていない |
| 専属専任媒介契約 | 不動産会社1社のみ依頼できる。レインズへの登録義務、報告義務がある |
| 専任媒介契約 | 不動産会社1社のみ依頼できる。しかし、売主が自ら買主を見つけるのは可能。レインズへの登録義務あり |
このように、契約によってそれぞれ特徴が異なるため、どの契約にするかは慎重に決めることをおすすめします。
仲介売却に強い不動産会社の見分け方については以下の記事で解説しているので、詳しく知りたい方はこちらをご覧ください。
▶︎戸建て売却に強い不動産会社は？見分け方や注意点をご紹介
買取
買取は、不動産会社が直接家を買い取る方法です。買取の場合、買い手を探す必要がなく早期売却が可能であるため、すぐに現金化できます。また、買取の場合は売り物件の販売活動をすることもないため、家の売却を近隣の人に知られる可能性も低いでしょう。
離婚手続きを早く終わらせたい方や、近隣の方に知られず家を売却したい場合には買取がおすすめです。
住宅ローンが残っている方が知っておくべきこと
家を売却する際、住宅ローンの残債があるかどうかで対処法が異なります。売却額が住宅ローンを上回るか、下回るかによって対策が変わるため、それぞれの状況に応じた準備が必要です。
以下に、住宅ローン残債の状況ごとに2パターンの注意点を表にまとめました。ご参照ください。
| 住宅ローンの種類 | 注意点 | ||
| アンダーローン（住宅ローンより売却額が高い） | 財産分与のタイミングや売却額によって、贈与税や譲渡所得税が発生する恐れがある | ||
| オーバーローン（家の売却額が住宅ローンよりも低い） | 住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要がある |
アンダーローンの場合、売却額が住宅ローンの残高を上回るため、利益が出ます。この際に、贈与税や譲渡所得税がかかる可能性があるので注意しましょう。ただし、事前に税金が発生することを把握しておけば、現金を受け取った後に対処できるため、落ち着いて対応すれば問題ありません。
一方、オーバーローンは、売却額が住宅ローンの残高を下回る状態です。この場合、基本的にはローンを完済しないと売却できません。しかし、完済が難しい場合は「任意売却」という選択肢もあります。
任意売却とは、金融機関の承諾を得て、ローンが残っている状態でも売却を進める方法です。任意売却を行うためには、住宅ローンの返済が遅延や滞納している状態であることが条件であり、返済が順調に進んでいる場合には、任意売却は認められません。
一方で、任意売却の対象になるほど遅延や滞納が発生している方で、3ヶ月以上返済が滞っていた場合は、信用情報機関に記録が残る可能性があるため注意しましょう。
いわゆる「ブラックリスト」に載るリスクがあり、今後のローン申請やクレジットカードの利用が制限される可能性が高くなります。
任意売却を検討する際は、このようなリスクも踏まえて判断することが重要です。返済が滞る前に他の解決策を検討するか、信用情報への影響も理解した上で任意売却を進めるか、慎重に考えましょう。
離婚で家を売る際の注意点
離婚で家を売る際には、基本的に、名義人でなければ売却できません。また、住宅ローンが残っていると、原則として売却できない点にも注意が必要です。家を売る前に、こうした注意点について正しく理解しておくことで、スムーズに売却できます。ここでは離婚で家を売る際の注意点について解説します。
名義人のみ家を売却できる
原則として、家を売却できるのは、その家の名義人に限られます。ただし、名義人の同意があれば、名義人以外が家を売ることも可能です。
このルールがあることから、夫婦の共有名義となっている場合には双方の同意が求められます。ただし、自分の持分だけを売却する場合には、相手の同意は不要です。その際、不動産業者がもう一方の所有者にも交渉を行い、最終的に相手も持分を売却するよう進めることがあります。
この方法で売却を進める際には、業者が物件に立ち入ることがあり、トラブルが生じる可能性もあるため、慎重に進める必要があります。
財産分与の請求ができるのは離婚後2年まで
財産分与の請求とは、離婚が成立した後に、結婚生活中に夫婦が共同で築いた財産を分けるために行う手続きです。財産分与の請求は、離婚後に相手に対して自分の権利を主張し、公平に財産を分け合うことを目的としています。
2人の共同名義でローンを組んだ住宅も、財産分与の対象です。ただし、離婚後に財産分与を請求できるのは、離婚成立後2年以内に限られます。この期間を過ぎると、財産分与の請求権は失効し、たとえ請求できる財産があっても請求できなくなるため注意しましょう。
もし、離婚時に話し合いがまとまらなかったり、話し合い自体ができなかったりした場合でも、2年以内であれば家庭裁判所に調停申し立てが可能です。後々のトラブルを避けるためにも早めに行動することが重要です。
離婚後に家を売るなら不動産会社に相談しよう
離婚後に家を売る場合、相手と連絡を取り続けることにストレスを感じる方もいます。また、やりとりしていく中で意見が合わず、トラブルになることもあるでしょう。離婚後の売却をスムーズに進めるためには、プロの不動産会社に相談することが大切です。
売却に強い不動産会社であれば、過去の売却事例をもとに、的確なアドバイスをしてくれます。複数の不動産会社に相談しながら、自分に合った会社を選びましょう。
有限会社住販では、お客様の希望に沿った売却プランを提案しています。「離婚後の売却で相手と意見が合わずなかなか進まない・・・」「スムーズに売却をして早く終わりたい・・・」そんなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度ご相談ください。
