家を建てたり、購入したりする際に誰もが気になるのが、「住宅の寿命」ではないでしょうか。大切な住まいだからこそ、できるだけ長く快適に住み続けたいものです。
この記事では、住宅の寿命に関する疑問を解消し、家を長持ちさせるための具体的な方法を解説します。また、今お住まいの家の将来的な売却も視野に入れ、後悔しない住まい方や今後の選択肢を考えるヒントをお届けします。
構造別｜家の寿命は？
住宅の寿命は、建物の構造や日々のメンテナンスによって大きく変わります。ここでは、一般的な住宅の寿命と、混同しやすい法定耐用年数について詳しく見ていきましょう。
構造別の寿命と特徴
住宅の寿命は、建物の構造によって大きく異なります。
建物のそれぞれの一般的な寿命は以下の通りです。
- 木造住宅・・・約30年
- 鉄骨造・・・約30～50年
- 鉄筋コンクリート造・・・約40～90年
木造住宅は、比較的短寿命ですが、リフォームしやすい点がメリットです。鉄骨造は、木造住宅に比べて耐震性に優れています。鉄筋コンクリート造は、耐久性が高く、寿命も長いのが特徴です。
しかし、これらの年数はあくまで目安であり、適切なメンテナンスをすれば、どの構造でも長く住み続けることが可能です。住宅の寿命は、日々の管理と適切なメンテナンスによって大きく左右されることを覚えておきましょう。
法定耐用年数と実際の寿命の違い
住宅の寿命を考える上で重要なのが、「法定耐用年数」と「実際の居住可能年数（期待耐用年数）」の違いを理解することです。
法定耐用年数とは、法律や税制で定められた建物の耐用年数のことで、主に固定資産税や減価償却の計算基準として用いられます。一方、実際の居住可能年数（期待耐用年数）は、建物を適切に維持管理をして、安全性と快適性を保ちながら使用できる期間を指します。
法定耐用年数と居住可能年数の特徴は、以下の表のとおりです。
| 住宅の寿命 | 特徴 | 構造ごとの寿命 |
| 法定耐用年数 | 建物の実際の状態や使用状況に関わらず、一律的に定められている。 | 木造住宅：約22年鉄筋コンクリート造：約47年 |
| 居住可能年数 | 日々のメンテナンスや修繕の状況によって大きく変わる。 | 木造住宅：50～60年 鉄筋コンクリート造：100年以上 |
さらに、近年では、法定耐用年数の枠にとらわれず、「期待耐用年数」を評価する重要性が提唱されています。
これは、適切なメンテナンスやリフォームが建物の価値として評価され、中古住宅市場の活性化にもつながると考えられているからです。法定耐用年数は、減価償却などの計算用であり、住宅ローン審査などでも用いられますが、住宅の実際の寿命とは直接的な関係はないことを理解しておきましょう。
参照元：国土交通省｜期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上についてhttps://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf
築年数別｜住宅の寿命を延ばすメンテナンスポイント
住宅は、築年数によって注意すべきポイントや必要なメンテナンスが異なります。ここでは、築年数ごとに注意すべき点と、寿命を延ばすための対策を解説します。
築10年｜初期メンテナンスの重要性
築10年目は、初期メンテナンスが重要な時期です。新築時に見過ごされた不具合や、経年劣化が表面化しやすい時期でもあります。
外壁や屋根の点検、給湯器などの設備機器の動作確認を行いましょう。小さなひび割れやシーリングの劣化を放置すると、雨漏りなど大きな修繕につながる可能性があります。また、住宅の寿命を伸ばすためには、この時期から定期的な点検と早めのメンテナンスを行うことが重要です。
築20年｜大規模修繕の検討
築20年目は、大規模な修繕が必要になることが多い時期です。外壁や屋根の劣化が進みやすく、水漏れや雨漏りのリスクが高まります。外壁塗装や屋根の葺き替え、水回りの設備の交換などを検討しましょう。
特に高額になりがちな外壁塗装の費用は、約50万円〜100万円程度が目安です。計画的な修繕を行うことで、住宅の寿命を大きく延ばせます。
築30年以上｜劣化箇所の優先順位とリフォームの選択肢
築30年以上の住宅は、建物の状態を総合的に判断し、優先順位をつけてメンテナンスを行う必要があります。構造部分の劣化も進みやすく、耐震性の見直しも検討すべき時期です。耐震診断を受け、必要であれば耐震補強工事を行いましょう。
また、間取りの変更を伴うリフォームも有効です。適切なリフォームを行うことで、住宅の価値を維持し、快適な住環境を長く保つことができます。
日本の家の寿命が短い理由と対策
日本の住宅の寿命は、海外に比べて短い傾向があります。その理由と、寿命を延ばすための具体的な方法について解説します。
資産価値の低下と新築信仰
日本では、新築住宅が好まれる傾向が強く、中古住宅の資産価値が低く評価されがちです。欧米では、住宅の耐用年数が日本よりも長く、リフォームによってさらに価値を高めることができる場合もあります。しかし、日本では新築住宅への人気が高く、リフォームに高額な費用をかけるくらいなら、新築住宅を購入したいと考える方が少なくありません。その結果、中古住宅を取り壊して新築を建てるケースが多く、これが日本の住宅寿命を短くしている一因と考えられます。
このように、リフォームによって住宅の付加価値を高めるよりも建て替えを選ぶ人が多いのが現状です。しかし、適切なメンテナンスを施せば、中古住宅でも十分な価値を維持することは可能です。中古住宅の価値を正しく評価し、長期的な視点を持って住宅を維持することが重要です。
法規制や建築基準の影響
住宅の寿命には、法規制や建築基準も大きく影響します。過去の建築基準では、現在の基準に比べて耐震性や断熱性が低い場合があります。特に1981年以前の建築基準で建てられた住宅は、現在の建築基準を満たすために耐震補強が必要です。
しかし、耐震補強工事を行う場合の費用が高額になってしまうケースもあります。耐震補強に多額の費用をかけるのであれば、新たに建て替えたほうがよいと考える方も多いでしょう。こうした背景も、住宅の寿命を短くしている要因のひとつです。
さらに、住宅設備の寿命も約30年程度と言われています。30年以上前にバスルームやトイレを設置した住宅は、現在の耐震基準に満たない場合もあり、耐震改修ではなく建て替えを選ぶ方がいます。
家の老朽化の兆候と3つの選択肢
住宅の寿命を延ばすためには、日々の心がけと適切なメンテナンスが欠かせません。ここでは、住宅の老朽化の兆候と、寿命が来た場合の3つの選択肢について解説します。
劣化サインの見極め方｜外壁、屋根、水回り方
住宅の老朽化には、様々な兆候があります。早期に兆候を把握し、適切な対応をとることが大切です。具体的な劣化サインと対策については、以下のとおりです。
外壁や屋根の劣化サイン
外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根の瓦のズレやひび割れは、雨漏りの原因となります。放置すると建物の構造を腐食させ、大規模な修繕が必要になることがあります。外壁のひび割れやコケの発生、屋根の瓦のズレやひび割れを発見したら、専門業者に点検を依頼しましょう。外壁や屋根の状態を定期的にチェックし、早期に対策を講じることが大切です。
水回りや設備の寿命
給湯器や水栓などの設備は、使用年数に応じて劣化していきます。給湯器から異音がしたり、お湯の出が悪くなったり、水漏れが発生するなどの症状が出たら、修理や交換を検討しましょう。設備の寿命を把握し、適切な時期にメンテナンスや交換を行うことで、住宅の不具合を未然に防ぐことができます。
寿命が来た時の選択肢｜リフォーム、建て替え、売却
住宅の老朽化への対処法は、リフォーム、建て替え、売却の3つが考えられます。建物の状態や予算、将来のライフプランによって、最適な選択肢は異なります。
リフォーム
リフォームは、既存の住宅の性能を向上させながら、費用を抑えたい場合に有効です。例えば、内装の変更や設備の交換、断熱性能の向上など、住みやすさを向上させるための幅広い選択肢があります。ただし、大規模なリフォームの場合、費用が高額になる可能性もあるため、複数の業者から見積もりを取り、慎重に検討しましょう。また、リフォームで対応できる範囲には限界があるため、建物の状態によっては、他の選択肢を検討する必要もあります。
建て替え
建て替えをすると、最新の耐震基準や断熱性能を備えた住宅に住むことができ、間取りやデザインも自由に設計することができます。しかし、建て替えには多額の費用がかかるため、資金計画をしっかり立てる必要があります。また、建て替え期間中は仮住まいが必要になるなど、一時的な負担も考慮する必要があります。
売却
売却を選択するのは、特に老朽化が進んで修繕費用が高額になる場合や、将来的に住む予定がない場合に検討するのも一つの方法です。売却することで資金を得ることができ、新しい生活を始めるための資金に充てることができます。ただし、売却価格は、築年数や建物の状態、立地条件などによって大きく変動するため、複数の不動産業者に査定を依頼し、市場価格を把握することが重要です。
住宅の状態や状況、将来の計画などを総合的に考慮し、最適な選択肢を選びましょう。
何年もつか不安な家は売却も視野に入れる
この記事では、住宅の寿命を長く保つための方法や、寿命を迎えた時の選択肢を詳しく解説しました。しかし、どんなに手入れをしても、家の老朽化は避けられません。もし今、お住まいの家に「あと何年住めるだろうか？」という不安を感じているなら、売却するのも選択肢のひとつです。
中古住宅市場は常に変動しており、立地や状態によっては、予想以上の価格で売却できる可能性もあります。
もし売却にご興味がありましたら、ぜひ弊社の不動産会社にご相談ください。お客様の状況に合わせ、最適な売却プランをご提案させていただきます。
